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房地產調控現分化,樓市因城施策加速!

膠著的市場形勢下,政策的每一次鬆綁和收緊,都在考驗著地方的執政智慧。

進入2019年,在“因城施策”的指導思想下,房地產調控政策呈現有鬆有緊態勢。

在調控政策明顯收緊的城市中,海南、廣州、蘇州、合肥等地均繼續針對房地產調控中的部分環節加碼調控。而在調控政策略現鬆動的城市中,近期又以南京高淳和湖北恩施等城市為代表。

二線打“補丁” 三線忙“托底”

曾經火熱的三四線城市已經越來越明顯的落寞了。根據上海易居房地產研究院此前發布的報告顯示,4月份全國100城房價漲幅有所擴大,但三四線城市的漲幅小於全國水平。此外,三四線庫存正在由下降轉為上升,目前同比已連增6個月。整體來看,三四線城市房地產市場交易降溫,去化速度放緩,庫存規模上升。

因此,進入2019年以來,市場不時傳出有三四線城市發布樓市托底性質的政策。特別是在中小城市的樓市成交回落、價格鬆動的情況下,一些地方對房價的幹預日漸增多。

近日,一份名為《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》的文件在網上熱傳。這份由湖北恩施州恩施市房地產協會發文,主送恩施市各房地產企業的“紅頭文件”顯示,針對社會反映比較強烈的房價斷崖式下降問題,該協會對部分樓盤進行調查核實,並列出降價現象的十條主要表現和相應的四個措施予以引導和糾正。

盡管此後恩施市房協和當地住建部門相關人員均向媒體解釋表示,這是房協出台的“自律性文件”,但在分析人士看來,這一舉動的“托底”意味明顯。

事實上,恩施隻是全國一個欠發達地區樓市發展現狀的代表,對房地產有一定依賴度。恩施房協出台的“止跌令”,不是孤例。

今年3月,江西省贛州市贛縣區住房和城鄉建設局向房企下發一份“停止特價房銷售”的通知,要求特價房銷售前必上報住建局和物價局審批,3月3日起住宅成交單價不得低於該項目2月份同類型商品房成交均價。今年2月,江蘇邳州市房地產商會也曾就降價給出過相關文件,並稱“對於以地價擾亂市場的房企,房地產商會將建議政府相關職能部門,按照近期成交價格為依據批複下次該盤的備案價”。

2018年11月,安徽碭山某樓盤降價後,當地政府組織召開了一次“降價未遂事件”約談會,停辦相關樓盤預售許可證,同時對4家合作銀行予以處罰。

此外,安徽阜陽在今年2月被發現2019 年之後掛牌的土地出讓公告均取消限價條款。同一時期,廣東清遠也發文上調公積金貸款額度。

業內分析人士認為,中小城市頻繁出台樓市“止跌令”,一方麵在於隨著棚改力度的減弱,部分中小城市樓市出現明顯降溫。另一方麵則在於市場麵臨較大下行壓力的局麵下,影響到土地出讓和當地經濟的發展。

除了這些三四線城市以外,政策鬆動的,還有二線城市南京。近日,據多家媒體報道,南京市高淳區將放開限購,對外地購房者不再有社保或者個稅的要求。外地人在高淳區買房,隻要持有南京市居住證,或者攜帶用工單位的勞務合同和營業執照,即可開具購房證明。

某房企南京的相關負責人表示,由於高淳區遠離南京市主城區,實際上更適合作為一個單獨的三四線城市市場來看待,此前樓市表現一般。

在同策谘詢研究總監張宏偉看來,2019年以來因為庫存壓力較大,市場銷售期拉長,房價回落預期明顯,三四線城市政策可能會迎來更多調整,寬鬆力度可能較大。

而就在三四線城市忙於“托底”的同時,以蘇州為代表的一些熱點二線城市和強三線城市,則開始了新的一輪調控加碼。

東莞近日發布了新的土拍規則,要求土地拍賣報價達到最高上限後,將不再簡單采取“價高者得”的方式,而是使用“終次報價”規則,以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則,確定競得人。

此外,作為江蘇重鎮的蘇州,則走出了一條與南京截然相反的路子。5月下旬,蘇州出台收緊調控手段,甚至命令規定蘇州全年房價漲幅目標必須控製在5%以內。此外,房價同比漲幅連續在統計局70城中居首的西安,也在近期發文開始嚴查購房資格。

一線整“秩序”

從目前情況來看,調控政策正趨向於多元化。一些三四線不斷嚐試“托底”,部分熱點二線城市在給政策“打補丁”的同時,一線城市則在整頓市場秩序上投入了比較大的精力。

從媒體公開消息來看,北京市住建委近日又查處了20家違規發布房源信息的房地產中介。據悉,2019年北京已依法對183家房地產經紀機構的違法違規行為立案查處。

同樣在市場亂象整治方麵,近來來,上海針對茶水費、捆綁裝修、捆綁車位等亂象實行了公證搖號購房製度,要求開發企業必須將全部準售房源納入排序選房範圍。

無論是在限購、限貸,還是搖號購房等方麵,上海的調控政策是全國最嚴格的並不為過。                 

調控政策基調不變 鬆鬆緊緊將成常態

總體來看,目前的房地產政策中,微調的城市越來越多。“一城一策“已成為目前各省房地產市場調控的主要方案,針對不同地域的不同現狀,調控政策也呈現有鬆有緊的分化趨勢

根據中原地產研究中心此前統計的數據顯示,5月份全國房地產行業調控高達41次,4月份達60次,3月份僅發布房地產調控政策15次, 2月份21次,1月份68次。今年前5個月裏,房地產行業發布的各類調控政策高達205次,與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,“一城一策”的含義在於各地的調控自主權更大,各類調控會有不同的考核體係,即地方政府自己需要承擔調控的責任。

民生銀行產業發展研究中心研究員郭曉蓓表示,監管部門還是會堅決貫徹房地產調控政策,紮實推進解決房地產市場問題。堅持“房住不炒”定位,城市既要滿足剛性和改善性的住房需求,同時又要堅決避免投機者借機“鑽空子”,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機製,防止房價大起大落。

華創證券分析認為,從去年後半年的地產嚴控到年初以來的精準施策,地方政府房市調控政策逐漸呈現分化趨勢,依據當地市場情況具體施為,地方政策更加富有彈性。

多數業內人士認為,未來鬆鬆緊緊將成為常態。不能過快上漲,也不允許大幅下跌,這是房地產市場求“穩”的核心,在市場形勢不斷變化之時及時作出相應調整。

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